La teoría de reformar un caserío vasco está bien, pero los proyectos reales tienen sorpresas, decisiones difíciles y aprendizajes que solo se ven con un caso terminado en la mano. En Agirre Construcciones llevamos más de 150 caseríos rehabilitados en Bizkaia desde 1995. Vamos a contarte uno representativo, paso a paso, con números, plazos y decisiones técnicas que tomamos. Lo llamamos el «Caserío Bermeo 2025» — un proyecto-tipo que reúne las situaciones más habituales con las que nos encontramos en obra. Los datos reflejan presupuestos y plazos reales del sector en proyectos comparables que hemos ejecutado.
El punto de partida
Caserío del siglo XIX en Bermeo, planta baja + 1 alta + bajocubierta. Superficie útil de 240 m², construido en mampostería de piedra arenisca local, vigas de roble y castaño, cubierta a dos aguas con teja árabe envejecida.
Estado en septiembre de 2024 cuando recibimos el encargo:
- Estructura: muros sanos en general, vigas con carcoma en planta primera (al menos 40% afectado), cubierta con tablero podrido en zonas concretas.
- Instalaciones: electricidad de los años 70, caldera de gasóleo vieja, sin aislamientos modernos.
- Estética interior: revocos antiguos con humedades, suelos de tarima de roble en buen estado salvo dos habitaciones, ventanas de madera sin doble vidrio.
- Propiedad: heredado por nuevos dueños, querían convertirlo en residencia habitual con confort moderno respetando el carácter.
Fase 1: cata y diagnóstico (septiembre-octubre 2024)
Lo primero, antes de pedir presupuestos o hablar de arquitecto: cata estructural. Costó 1.150 €. Resultado:
- 5 vigas de planta primera con daños críticos por carcoma (necesitan sustitución o refuerzo).
- 3 vigas con daños moderados (saneamiento + refuerzos metálicos).
- Forjado de planta primera con humedades por filtración de cubierta.
- Muro perimetral sano (95% de la mampostería en buen estado).
- Cimentación sin asentamientos detectables.
Conclusión técnica: rehabilitación viable sin necesidad de refuerzos estructurales mayores, pero con intervención significativa en cubierta y forjados.
Fase 2: proyecto técnico (octubre-diciembre 2024)
Contratamos arquitecto colegiado para el proyecto técnico. Decisiones clave:
- Conservar fachadas, pórtico y cubierta exterior (elementos protegidos por catálogo de Bermeo).
- Sustituir tablero y aislar cubierta manteniendo teja antigua reutilizable.
- Reforzar forjado de planta primera con sustitución parcial de vigas + tablero nuevo.
- Aerotermia + suelo radiante en planta baja, radiadores discretos en planta primera (para conservar la tarima de roble).
- Aislamiento por trasdosado interior (no se permite SATE exterior por la protección patrimonial).
- Carpinterías nuevas en madera laminada de roble manteniendo el aspecto exterior tradicional con doble acristalamiento.
- Cocina abierta hacia salón (decisión moderna respetando estructura).
Honorarios de proyecto: 7,5% del PEM (presupuesto de ejecución material). En este caso 32.500 € sobre PEM de 430.000 €.
Fase 3: licencias y trámites (enero-marzo 2025)
Doble frente administrativo: Ayuntamiento de Bermeo + Diputación Foral de Bizkaia (por estar en SNU y ser patrimonio).
- Licencia municipal de obra mayor: tramitada en 8 semanas.
- Autorización foral por afección a patrimonio: 6 semanas adicionales. El Servicio de Patrimonio Arquitectónico de la Diputación pidió ajustes menores en el tipo de mortero a usar en rejuntado de mampostería (mortero de cal natural, no Portland).
- ICIO + tasas urbanísticas: 13.800 € (3,2% del PEM).
- Ayudas tramitadas en paralelo: solicitud al programa PREE de Next Generation por mejora energética, y línea foral de rehabilitación rural.
Fase 4: ejecución de obra (abril-diciembre 2025)
Semanas 1-4: demoliciones interiores y vaciado parcial
Retirada de yesos viejos, falsos techos, instalaciones obsoletas. Conservación de elementos a restaurar (puertas interiores antiguas, tarima de roble, etc.) almacenados en condiciones adecuadas.
Hallazgo no previsto: detrás de un yeso falso de planta baja apareció un arco de medio punto en piedra original tapado en los años 60. Decidimos conservarlo a la vista, integrándolo en el diseño final. Cambio de diseño aprobado por arquitecto y propiedad. Sobrecoste: +3.200 € en limpieza y restauración del arco.
Semanas 5-12: rehabilitación estructural y cubierta
Sustitución de 5 vigas de planta primera con piezas de roble macizo de procedencia controlada. Saneamiento de 3 vigas con refuerzos metálicos discretos. Nuevo tablero de cubierta con aislamiento de lana de roca de 16 cm. Reutilización del 80% de la teja antigua para cubrición exterior (el 20% restante de teja nueva fabricada igual fue para zonas no visibles).
Costo de esta fase: 78.000 € (incluye partidas estructurales + cubierta).
Semanas 12-24: cerramientos exteriores, instalaciones, aislamientos
Sustitución de ventanas (manteniendo aspecto exterior). Trasdosado interior de fachadas con fibra de madera de 8 cm + placas de yeso laminado. Nueva instalación eléctrica conforme a REBT. Fontanería completa en multicapa. Aerotermia exterior + acumulador interior. Suelo radiante en planta baja (sobre la solera nueva). Sistema de ventilación de doble flujo con recuperador de calor.
Costo de esta fase: 142.000 €.
Semanas 25-36: acabados y particiones
Distribución interior nueva (con apertura de cocina-salón). Alicatados de baños. Sanitarios. Cocina con muebles a medida en roble (combinando madera nueva con tablero original recuperado de puertas viejas — detalle de carpintería que costó 6.500 € adicionales pero quedó espectacular). Pintura interior con productos transpirables (no plásticos) para respetar el muro de mampostería.
Coste de esta fase: 116.000 €.
Semanas 37-40: repasos y pruebas
Pruebas de instalaciones, ajustes finales, certificado energético, limpieza de obra.
Resultado en números (diciembre 2025)
| Concepto | Coste |
|---|---|
| Cata estructural previa | 1.150 € |
| Proyecto técnico + dirección de obra | 32.500 € |
| Licencias + ICIO | 13.800 € |
| Estructura + cubierta | 78.000 € |
| Cerramientos, instalaciones, aislamientos | 142.000 € |
| Acabados | 116.000 € |
| Sorpresas y mejoras voluntarias | 14.300 € |
| Aerotermia + ventilación doble flujo | 16.200 € |
| Fotovoltaica 5 kWp | 8.400 € |
| Total PEM + adicionales | 422.350 € |
| IVA reducido 10% | 42.235 € |
| Total IVA incluido | 464.585 € |
Ayudas obtenidas
- Programa PREE / Next Generation: 47.000 € (recibido en enero 2026 tras justificación).
- Línea foral de rehabilitación rural: 18.500 €.
- Deducción IRPF Bizkaia 20% por mejora energética: ~17.000 € (a aplicar en declaración 2025/2026).
- Total ayudas y deducciones: 82.500 €.
Coste neto al propietario
464.585 – 82.500 = 382.085 € para vivienda de 240 m² rehabilitada con calificación energética A, aerotermia y autoconsumo fotovoltaico.
Resultado en calidad de vida
- Calificación energética final: A (anterior G).
- Consumo eléctrico anual: aproximadamente 1.800 kWh netos tras autoconsumo (vs 4.500 kWh anteriores con gasóleo).
- Ahorro anual frente al gasóleo de partida: 2.400-3.200 € (subiendo cada año por precio combustibles).
- Confort térmico: temperatura uniforme 21-22°C en toda la vivienda con aerotermia + suelo radiante. Sin sensación de «casa fría» típica del caserío sin reformar.
- Humedades: cero, gracias al sistema de ventilación de doble flujo + materiales transpirables.
- Valoración subjetiva de los propietarios: «Vivir en una casa con 150 años de historia que funciona como una vivienda nueva».
Lo que aprendimos en este proyecto
- La cata previa es la mejor inversión. Sin ella, las 5 vigas dañadas habrían aparecido en obra y el sobrecoste habría sido 4-5x mayor.
- Conservar tela vieja recuperable es rentable. La teja antigua reutilizada ahorra 4.500 € y conserva carácter.
- Las sorpresas patrimoniales son oportunidades: el arco descubierto subió valor estético y emocional, no hay que tapar lo que aparece.
- Tramitar ayudas en paralelo a las licencias ahorra meses. Si solicitas después de empezar obra, pierdes hasta 50.000 €.
- Un solo coordinador de gremios ahorra 4-6 semanas en plazos vs gestionar gremios por separado.
- El IVA 10% solo aplica si la obra cumple requisitos de rehabilitación de vivienda habitual. Hay que documentarlo bien antes de empezar.
Comparativa: este mismo caserío vs obra nueva en parcela cercana
Para contexto: en 2025 hicimos también una obra nueva de tamaño similar (235 m²) en parcela rural cercana a Bermeo. Coste total IVA incluido: 587.000 €. Sin contar el coste del suelo (130.000 €). Plazo total: 24 meses.
Diferencia frente al caserío rehabilitado: el caserío salió 150.000 € más barato (sin suelo, que en obra nueva sumaba +130.000 €) y 5 meses más rápido. Y la obra nueva no es opción en suelo no urbanizable, donde está la mayoría de caseríos. Más datos en nuestra comparativa caserío vs obra nueva.
Conclusión
Una reforma integral de caserío bien planteada en Bizkaia, con cata previa, proyecto serio, dirección de obra propia y aprovechamiento de ayudas, entrega una vivienda con calificación A y carácter por un coste neto entre 380.000 y 450.000 € para 240 m². Es la inversión más rentable que se puede hacer en patrimonio inmobiliario en Bizkaia, especialmente si el caserío está heredado.
Si tienes un caserío y quieres entender qué se puede hacer con él (con cifras reales, no estimaciones genéricas), contacta con Agirre Construcciones. Hacemos visita técnica gratuita en Mungia, Bermeo, Gernika, Lekeitio y toda la comarca. Te enseñamos casos terminados y te damos presupuesto desglosado por capítulos en 7-10 días.
Para entender el proceso completo de reforma paso a paso, mira nuestra guía completa de reforma de caserío vasco con normativa y plazos 2026. Y para los precios desglosados, la guía de cuánto cuesta reformar un caserío en Bizkaia.
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